- Wann Eigenbedarf die Kündigung rechtfertigt
Eine Frau muss nach 25 Jahren aus ihrer Wohnung ausziehen, weil ihr Vermieter seine Tochter in Berlin besuchen will. Was gilt als Eigenbedarf?
Das Landgericht Berlin hat die Kündigung einer Mieterin bestätigt, weil ihr Vermieter eine Zweitwohnung braucht – ohne permanent darin zu wohnen. Der Deutsche Mieterbund warnt vor einer Änderung der Rechtsprechung: Gerade wenn ein Vermieter eine Wohnung nur wenige Tage benötige, müssten die Interessen des Mieters höher gewichtet werden.
Um welchen Fall ging es?
Der Streit entzündete sich an einer 57-Quadratmeter-Wohnung in Friedrichshain. Die Mieterin wohnt dort seit mehr als 25 Jahren, entsprechend günstig lag die Miete bei 262 Euro netto kalt. Die Mieterin hat die Wohnung zu DDR-Zeiten bezogen, den „ganzen Wandel des Kiez“ miterlebt, wie sie dem Tagesspiegel sagte.
Nun müssen sie und ihr Sohn die Wohnung räumen. Ihr Vermieter, ein Chefarzt aus Hannover, der die Wohnung nach der Wende kaufte, hat wegen Eigenbedarfs gekündigt. Er brauche eine Zweitwohnung, um regelmäßig seine in Berlin lebende 13-jährige Tochter aus einer früheren Beziehung zu besuchen.
Wie haben die Gerichte geurteilt?
Das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg hatte die Kündigung noch abgelehnt. Es nahm dem Mediziner nicht ab, die Wohnung wirklich regelmäßig nutzen zu wollen, seine Pläne seien „äußerst unwahrscheinlich“. Er habe einen ausfüllenden Job und sei in seiner Funktion an gleich zwei Kliniken tätig. Zudem habe er selbst eine Familie mit vier Kindern an seinem Wohnort. Das Landgericht hielt die Gründe des Arztes nach einer Beweisaufnahme dagegen für überzeugend (Az.: 67 S 121/12). Er brauche die Wohnung, um sich in familiärer, häuslicher Atmosphäre mit seiner Tochter zu treffen. Zwar stehe es noch nicht fest, wie viele Tage im Monat er in Berlin verbringen könne. Er habe sich aber vor seinem Umzug nach Hannover intensiv um seine Tochter bemüht, für die er sorgeberechtigt sei und die abwechselnd bei ihm und der Mutter gelebt habe. Die Eltern hätten dadurch nach ihrer Trennung „in verantwortungsvoller Weise eine Situation für das Kind geschaffen, die den Vater und dessen Familie von Beginn an in das Leben des Kindes einbezog“. Die neue Frau des Vaters habe eine „mutterähnliche Beziehung“ zu dem Kind aufgebaut, das Kind sei nach dem Wegzug des Vaters 2008 jedes zweite Wochenende in Hannover zu Besuch gewesen. Nun wolle sie nicht mehr reisen, weil im Teenager-Alter der Kontakt zu Freunden wichtiger werde, gerade am Wochenende. Erst vor diesem Hintergrund habe sich der Arzt entschlossen, sein Kind vermehrt in Berlin zu besuchen. Das Landgericht sah dies alles als Beleg dafür, dass die Gründe für die Kündigung nicht vorgeschoben seien, sondern der Mann ernsthaft bemüht ist, sich mit der Wohnung ein zweites Standbein in Berlin zu schaffen. Eine Revision ließ es nicht zu, der Fall habe keine grundsätzliche Bedeutung. Die erste Kündigung kam 2010, nun soll die Mieterin die Wohnung zum 30. November räumen.
Was sagt das Gesetz über Eigenbedarf?
Mieter haben eine starke Stellung im deutschen Mietrecht. Ein Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Eine Kündigung bloß zum Zweck, die Miete zu erhöhen, ist ausgeschlossen. So steht es im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Der Eigenbedarf des Vermieters ist einer von mehreren Gründen, wann ein solches „berechtigtes Interesse“ vorliegen kann. Danach besteht ein Kündigungsrecht dann, wenn der Vermieter „die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt“.
Um die Auslegung der gesetzlichen Merkmale wird heftig gerungen. Oft geht es – wie auch hier – darum, ob der Vermieter die Wohnung tatsächlich „benötigt“. Wünsche oder bloße Vorhaben reichen nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) dafür nicht aus, das Nutzungsinteresse muss ein „hinreichendes Gewicht“ haben. Die Gerichte haben dabei aber auch die Lebensplanungen des Eigentümers zu respektieren. Er kann sich dabei auf sein in der Verfassung geschütztes Eigentumsgrundrecht berufen.
Das Bundesverfassungsgericht hat allerdings auch die Besitzrechte des Mieters unter den Eigentumsschutz gestellt; in der Praxis bedeutet dies, dass den vom Mieter geäußerten Zweifeln am Eigenbedarf vor Gericht nachgegangen werden muss. Eine mögliche Nutzung als Ferien- oder Zweitwohnung haben die Gerichte bereits für ausreichend gehalten. Neuer ist die Tendenz, eine Kündigung auch bei einem Bedarf aus gewerblichen Gründen zuzulassen. Der BGH folgert dies daraus, dass der Eigenbedarf zu Wohnzwecken nur einer von verschiedenen Gründen sein kann, bei denen Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Kündigung haben könnten.
Nehmen Eigenbedarfskündigungen zu?
Laut Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund e.V. steigt die Anzahl von Eigenbedarfskündigungen vor allem auf engen Wohnungsmärkten. Zu solchen Kündigungen komme es zum einen, wenn der Vermieter ein Interesse hat, selbst einzuziehen, weil es ihm zu teuer wird, woanders zu wohnen. Zum anderen komme es dazu, wenn Vermieter Familienmitglieder in der eigenen Wohnung unterbringen wollen. „Manche Vermieter geben aber auch Eigenbedarf vor und haben Dollar-Zeichen in den Augen“, sagt Ropertz.
In Berlin liegt der Schwerpunkt des Eigenbedarfs nicht auf bestimmten Bezirken, sondern auf bestimmten Bautypen, erklärt Reiner Wild vom Berliner Mieterverein: „Vor allem bei Gründerzeit-Altbauten innerhalb des Berliner S-Bahnrings ist das auffällig. Stuck und hohe Decken haben Vermieter gerne zum Selbstwohnen.“ Auch der vorgetäuschte Eigenbedarf nehme in Berlin zu, sagt Wild: „Häufig lockt die lukrative Neuvermietung.“ In solchen Fällen erklären die Vermieter kurz nach dem Auszug der Mieter, ihr Eigenbedarf habe sich erledigt und vermieten die Wohnung zu höheren Quadratmeterpreisen neu. Leider sei mindestens die Hälfte dieser scheinbaren Eigenbedarfsfälle erfolgreich, sagt Wild. Dabei können Schadenersatzansprüche geltend gemacht werden, wenn nachweisbar ist, dass der Eigenbedarf nur als Vorwand angegeben wurde.
Was dürfen Vermieter in Berlin?
Heute dem Mieter kündigen und morgen selbst einziehen – so schnell geht es nicht. 2011 hat der Senat die damals abgelaufene, siebenjährige Schutzfrist für Mieter von Eigentumswohnungen vor Eigenbedarfskündigungen für die besonders betroffenen Bezirke Charlottenburg-Wilmersdorf, Friedrichshain-Kreuzberg, Pankow und Tempelhof-Schöneberg verlängert und auf Mitte sowie Steglitz-Zehlendorf erweitert. In den anderen Bezirken gilt eine Dreijahresfrist. Ab dem 1. Oktober dieses Jahres gilt außerdem für ganz Berlin: Wenn eine Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird, darf dem Mieter zehn Jahre nicht gekündigt werden.
